Compra e Venda de Imóvel na Planta: Saiba como funciona a modalidade

Passo a passo do que acontece antes da entrega das chaves

Hoje eu pretendo iniciar uma série de artigos com as principais dúvidas e irregularidades do Mercado Imobiliário.

Portanto, se você comprou um imóvel na planta ou conhece alguém que o fez, não esqueça de seguir meu perfil e recomendar aos amigos para que tomem conhecimento dos seus direitos. Eu também estou à disposição para atendimentos pelo Whatsapp informado no final do artigo!

A grande maioria das vendas de imóveis na planta acontecem da seguinte maneira: Uma pessoa faz um contrato com o banco de financiamento imobiliário comprando parte de um terreno - em que será construído o condomínio - e financiando a construção.

Isso ocorre porque as construtoras, de um modo geral, não possuem dinheiro suficiente para pagar por toda a obra e por isso utilizam do crédito dos compradores para receber o dinheiro dos bancos e custear a obra.

Então, vejamos: você possui uma renda fixa, nome limpo na praça, vai até o stand de vendas da imobiliária e conversa com o corretor. De posse dos seus dados, o corretor faz uma simulação junto aos bancos e verifica se você tem ou não perfil para aderir ao financiamento. Em havendo, você assina um contrato em que se compromete a duas coisas que eu expliquei ali em cima: Compra e venda de fração do terreno com alienação fiduciária e mútuo para a construção.

Isso significa que você compra parte de um terreno e transmite como garantia ao banco, não só o terreno, mas a construção da casa ou apartamento que será realizado ali. Então vamos supor que o vendedor diga que determinado apartamento custa R$ 200.000,00 e para efeitos de contrato, a fração do terreno valha R$ 20.000,00.

Em um primeiro momento, o banco libera a construtora o valor de R$ 20.000,00, a partir daí começa a realizar inspeções regulares feitas por engenheiros que atestam qual o percentual da obra foi concluído e o valor do financiamento restante é liberado de acordo com esses percentuais. Ou seja, a construtora só receberá do banco o valor total do financiamento quando completar a obra.

Por isso, no contrato assinado com a construtora - que é o compromisso particular de compra e venda - o comprador é informado que deverá retornar após um período para assinar o contrato de financiamento com o banco e, a partir daí, pagar, além do sinal e das intermediárias, os juros da obra que o banco passaria a cobrar.


Sobre os juros da obra e o Valor devido


Os juros da obra (ou juros no pé ou juros pré chaves) são legais, pois o financiamento, como já explicado, foi contratado como crédito associativo, ou seja, o banco vai cobrando juros do valor emprestado a construtora, no nome do comprador, conforme a obra vai sendo concluída e nenhum banco empresta nada sem cobrar juros.

Então vamos lá, você assina um contrato com a construtora para um imóvel de R$ 200.000,00. O financiamento que o banco te dá é de 80% do valor do imóvel (R$ 160.000,00). À construtora, você deve pagar um sinal R$ 5.000,00 + 23 parcelas R$ 1.522,00 e a última parcela, de R$ 160.000,00 que é justamente o valor do financiamento bancário, totalizando os R$ 200.000,00.

Essas parcelas costumam ser corrigidas mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Construção Civil) mais juros de 1% ao mês. Portanto, quanto mais tempo se demora para assinar o contrato de financiamento bancário, maior o valor a se pagar da diferença entre o valor financiado (160.000,00) e o valor corrigido (160.000,00 + INCC + juros x meses entre contratação e assinatura).

A partir do momento em que o contrato é assinado, são devidas, portanto as parcelas das intermediárias a construtora bem como os juros de obra ao banco.


Sobre a Cláusula de Tolerância


Vamos supor que em contrato, estava previsto que o imóvel deveria ser entregue, por exemplo em janeiro de 2021, mas você recebeu uma comunicação da construtora informando que houve um atraso e que o imóvel só poderá ser entregue em junho. Normalmente os contratos preveem cláusula de tolerância de 180 dias, que também é legal pela nova Lei do Distrato.

Em junho de 2021, você recebe seu imóvel e a partir de julho começa a pagar o financiamento habitacional propriamente dito, normalmente feito em prazo de 30 anos. Os valores pagos a título de juros de obra ao banco não são abatidos do valor destas prestações.

Você deve considerar todos esses valores antes da assinatura do contrato sob pena de não poder arcar com as custas e acabar em distrato.

Próximos Artigos

Meu próximo artigo será sobre as consequências do distrato e depois abordaremos a questão dos impostos (ITBI e IPTU) cobrados sobre imóvel comprado na planta, então, fique atento.

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Giselle Molon é advogada, especialista em Advocacia Cível.

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