Distrato: Saiba tudo sobre desistência de compra de imóvel na planta

Afinal, é possível devolver um imóvel financiado?

Dando sequência a série de artigos tratando sobre Direito Imobiliário, hoje vamos tratar do distrato e suas consequências.

Pra começar, vamos entender o que é distrato. De forma bem simples, é a rescisão contratual. Dessa forma, um distrato de imóvel é o exercício do direito de arrependimento da compra do imóvel.

O distrato é um direito do consumidor.

De acordo com a Súmula 1 do TJSP:


“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”


Como fazer o distrato?


Basta entrar em contato com a construtora formalizando por escrito sua desistência do imóvel. A desistência pode ser feita por carta ou e-mail.

É possível desistir da compra mesmo com pendências financeiras, conforme a própria súmula informa.


Prazos


É possível realizar o distrato até a entrega das chaves.


Motivos da desistência


O comprador não precisa apresentar um motivo para a solicitação do distrato, no entanto, ele pode influenciar no valor que receberá de volta. Vejamos o que diz o STJ:


“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.


Ou seja, se o motivo for culpa exclusiva do vendedor/construtor, o consumidor tem direito a receber integralmente o valor das parcelas pagas.


Culpa exclusiva da construtora


A culpa exclusiva da construtora ocorre em 3 situações:

  • Inconsistência entre o imóvel e o projeto;

  • Atraso na entrega da obra;

  • Problemas com o imóvel.

Nesses casos, nenhuma multa pode ser cobrada e o comprador faz jus a receber todo o valor pago. Lembrando, como foi dito no artigo anterior que há a cláusula de tolerância de 180 dias, portanto, o atraso na entrega da obra só é caracterizado após esse período.

Após os 180 dias da cláusula de tolerância, além de ter de devolver 100% dos valores pagos aos compradores, as construtoras ainda têm de pagar indenização, que abordaremos em outro artigo.


Desistência da compra


É possível a desistência da compra, no entanto, há uma multa a ser paga quando a construtora não der causa a essa desistência. A cobrança funciona da seguinte forma:

Se o imóvel foi adquirido antes de 2018: a multa devida é de 25% do valor pago.

Se o imóvel foi adquirido a partir de 2019, de acordo com a Lei do Distrato, existem duas possibilidades:

  • Cancelamento normal: Não muda nada, a multa é de 25% do valor

  • Cancelamento quando há patrimônio de afetação: a multa devida é de 50% do valor

Patrimônio de Afetação


Patrimônio de Afetação é uma espécie de reserva que serve para proteger compradores de imóveis na planta.

Isso porque já aconteceu de pessoas adquirirem imóveis e a construtora falir, por exemplo. E aí, no leilão para o pagamento das dívidas, os compradores não receberem pelo que pagaram. Então, quando expresso em contrato, havendo falência da construtora, o empreendimento não será afetado por dívidas fiscais e trabalhistas da construtora, sendo revertido aos compradores.

Em não havendo patrimônio de afetação previsto, em caso de falência, os compradores concorrem com todos os outros credores na quitação das dívidas, tornando o processo mais lento e burocrático, além da possibilidade de não ver quitada sua dívida.

Para que fique caracterizado que há patrimônio de afetação, é necessário que ele esteja registrado por escrito:

  • No contrato de compra e venda

  • Na escritura

  • Na matrícula do imóvel

Caso não esteja registrado, a construtora não pode cobrar a multa de 50%.


E as taxas?

  • Sinal: O pagamento do sinal também está sujeito a súmula 543 do STJ, ou seja, havendo culpa exclusiva da construtora, deve ser devolvido integralmente, em caso de desistência do comprador, a multa é de 25%

  • Corretagem: É devida, desde que conste no contrato com valor expresso e destacado.

  • Condomínio: Previsto apenas após a entrega das chaves.

  • Taxa SATI (Abusiva): É um valor de 0,88% referente a assessoria técnica e jurídica. É vedada pelo Código de Defesa do Consumidor por caracterizar venda casada, portanto, não é devida.

  • Taxa de Interveniência (Abusiva): É aplicada quando o consumidor faz o financiamento com outra instituição financeira que não é a determinada pela construtora. O valor é de 2% do financiamento ou valor fixo de R$ 3 mil. Também é vedada por ser caracterizada venda casada.

  • Taxa de Transferência do Imóvel (Abusiva): Construtoras costumam cobrar 3% do valor do imóvel em casos em que o comprador de imóvel na planta vende o imóvel a um terceiro. Também é abusiva e não pode ser cobrada.

  • Taxa de Administração: Essa cobrança é legal, é cobrada pela manutenção do financiamento e pelo serviço administrativo, mas ela possui um teto de 2% e só pode ser cobrada por 12 meses.

Recuperação dos valores cobrados indevidamente


É possível a recuperação dos valores cobrados indevidamente em um processo célere e 100% digital. Caso tenha alguma questão, eu posso te ajudar, diretamente pelo Whatsapp ou pelo formulário do nosso Escritório Digital.


Próximos Artigos


Meu próximo artigo será sobre questão dos impostos (ITBI e IPTU) cobrados sobre imóvel comprado na planta e traremos também as consequências do atraso da obra, então, fique atento.

_______ Primeiro Artigo: Compra e Venda de Imóvel na Planta: Saiba como funciona a modalidade


_________________________________________________

Giselle Molon é advogada, especialista em Advocacia Cível. Você pode falar com ela pelo Whatsapp Conheça nosso Escritório Digital!


9 visualizações0 comentário

Posts recentes

Ver tudo