Imóvel na planta: As Consequências do Atraso na Obra


Dando sequência a série de artigos sobre Direito Imobiliário, hoje vamos tratar das consequências do atraso na obra.

Existem duas possibilidades nesse caso: primeiro, se o imóvel foi adquirido até 27 de dezembro de 2018, ou seja, antes da nova Lei do Distrato 13786/18 ou a partir de 28 de dezembro de 2018, já sob a égide da nova lei.


Imóvel Adquirido até 27 dezembro de 2018


Quando se assina um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda - que é o que se faz quando se acerta a compra de um imóvel na planta - há um quadro resumo que informa a previsão de entrega das chaves.

Lembra que a gente falou sobre a possibilidade de previsão contratual de um atraso chamado de prazo de tolerância de 180 dias na obra e que isso é legal? Pois bem, essa previsão deve estar expressa em contrato, pois não se trata de um prazo legal, apenas é reconhecida a legalidade da cláusula, quando ela existe.

Então, vamos supor que você adquiriu um imóvel na planta em janeiro de 2018 com previsão de entrega para janeiro de 2021 sem qualquer cláusula que estabeleça o prazo extra de 180 dias. Nesse caso, a partir de 01/02/2019 a obra já está em atraso e as consequências são:


1º Não podem ser cobradas parcelas referentes a juros da obra.


No primeiro artigo nós tratamos dos juros da obra e dissemos que é a cobrança é legal, no entanto, ela não pode ser mantida durante o período de atraso, isso porque o promitente comprador não deu causa ao atraso e, portanto, não pode ser penalizado por conta de erro da construtora. Portanto, a partir do atraso toda a cobrança de juros da obra deve ser suspensa.


2º Direito a Indenização


De acordo com os recursos repetitivos - tema 996 do STJ - foi fixado um valor de 0,5% do valor do contrato corrigido, por mês de atraso, a título de indenização. Isso porque, ao assinar o contrato com a construtora, deve haver reciprocidade de prestações e contraprestações, então, da mesma forma que o promitente comprador se obriga a pagar as parcelas, a construtora se obriga a entregar o imóvel na data.


3º Danos Morais


A jurisprudência dos tribunais tem entendido que cabe danos morais ao processo que questiona o atraso na entrega das chaves.

Veja o que diz o TJ-RJ:

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA COM PEDIDO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL SOB ALEGAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DA PARTE AUTORA. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS. PARTE AUTORA QUE CONSEGUIU FINANCIAMENTO INTEGRAL DO VALOR DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA DO CONTRATO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA QUE SE MOSTRA INDEVIDA. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DA PARTE AUTORA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. RESTITUIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS E DOS ALUGUÉIS VENCIDOS E VINCENDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. REFORMA DA SENTENÇA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO do art. 557, § 1º do CPC. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO do art. 557, § 1º do CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - ALEGAÇÃO DO EMBARGANTE NO SENTIDO DE HAVER OMISSÃO NO V. ACÓRDÃO, BEM COMO PRETENDE O PREQUESTIONAMENTO PARA EFEITO DE INTERPOSIÇÃO DE RECURSOS PARA OS TRIBUNAIS SUPERIORES. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE A ENSEJAR OPOSIÇÃO DOS PRESENTES ACLARATÓRIOS COM EFEITOS INFRINGENTES. Negado provimento aos Embargos de Declaração.
(TJ-RJ - APL: 00392877820138190205, Relator: Des(a). JDS ISABELA PESSANHA CHAGAS, Data de Julgamento: 16/09/2015, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/05/2015)

e o TJ-SP segue a mesma linha:

AÇÃO DE CONDENAÇÃO A INDENZAR POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Parcial Procedência. Insurgência das partes. Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Entrega da unidade. Superação do prazo de tolerância. Termo "ad quem" da mora. Data da entrega das chaves. Súmula 160, TJSP. Entraves administrativos. Justificativa que encerra "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente. Lucros cessantes presumidos. Súmulas 161 e 162, TJSP. Dano material configurado. Indenização devida. Juros de mora fixados na sentença a partir do evento danoso. Responsabilidade contratual. Contagem que se dá a partir da citação. Dano moral configurado. Atraso na entrega das chaves do imóvel que se caracteriza como ato ilícito que supera os meros aborrecimentos e atingem a dignidade da adquirente. Indenização devida. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA AUTORA PROVIDO E PROVIDO EM PARTE O DA RÉ.
(TJ-SP - AC: 10568404320198260100 SP 1056840-43.2019.8.26.0100, Relator: Sebastião Flávio, Data de Julgamento: 15/04/2020, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/04/2020)

Imóvel Adquirido a partir de 28 dezembro de 2018


Em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido sob égide da Lei 13786/18, o promitente comprador possui duas possibilidades: ficar com o imóvel e pleitear a indenização devida ou ainda rescindir o contrato.

Sobre o prazo de tolerância de 180 dias, a nova lei do distrato trouxe em seu artigo 43-A o que já vinha sendo aceito pela jurisprudência, inclusive antes de sua promulgação. Vejamos:

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Optando o consumidor pelo distrato

Optando pelo distrato terá direito ao reembolso integral de todos os valores pagos com correção - o índice utilizado será o mesmo do contrato que costuma ser o INCC ou IGPM - além de multa contratual por parte da construtora. Inclusive da taxa de corretagem? Sim! Todos os valores. Como a construtora deu causa a rescisão, ela será responsável por reembolsar o consumidor pelo valor pago ao corretor.

E a multa contratual, conforme o tema 971 do STJ:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Optando o consumidor pela manutenção do contrato


1º Não podem ser cobradas parcelas referentes a juros da obra.


É exatamente igual a antes, a partir do atraso toda a cobrança de juros da obra deve ser suspensa.


2º Direito a Indenização


Em relação a indenização, a própria Lei já traz um percentual devido em seu art. 43 - A § 2º, que é de 1% do valor pago a construtora corrigido pelo índice estipulado no contrato, vejamos:

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

3º Danos Morais


A partir da nova lei do distrato, os tribunais não têm considerado o dano moral in re ipsa pelo atraso na entrega das chaves, devendo ser comprovado caso a caso em sede de processo.

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Próximos Artigos

Meu próximo artigo será sobre as inúmeras taxas cobradas na entrega do imóvel: taxa de ligação de serviço público, taxa de hipoteca e taxa de atribuição de unidade.


Artigos Anteriores:


  1. Compra e Venda de Imóvel na Planta: Saiba como funciona a modalidade

  2. Distrato: Saiba tudo sobre desistência de compra de imóvel na planta

  3. Imóvel na planta: Saiba como ficam as cobranças de Impostos

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Giselle Molon é Advogada Especialista em Advocacia Cível. Advogada Voluntária no Mapa do Acolhimento - Atendendo mulheres vítimas de violência de gênero


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