Imóvel na planta: Saiba como ficam as cobranças de Impostos

Dando sequência a série de artigos tratando sobre Direito Imobiliário, hoje vamos tratar dos impostos devidos ao comprar um imóvel na planta. Afinal, é possível cobrar IPTU sobre o imóvel? E o ITBI?

Vamos lá!

IPTU:

Sendo bem direta: A jurisprudência entende que é improcedente a cobrança do IPTU antes da imissão na posse.

O que isso significa? Se você assinou um contrato com uma construtora para aquisição de um imóvel na planta, só pode ser cobrado pelo IPTU após o recebimento das chaves - que é o que caracteriza a posse.

A maioria das construtoras insere uma cláusula no contrato obrigando o promitente comprador ao pagamento do IPTU, no entanto, essa cláusula é considerada pelos tribunais abusiva, passível, portanto, de anulação.

Isso quer dizer, então, que o município não pode cobrar o IPTU de você? Claro que não! Afinal, como compromissário comprador você possui responsabilidade solidária no pagamento do imposto, mas o dever é da construtora.

Veja a decisão uníssona dos tribunais:

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DO IPTU PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR ANTES DA IMISSÃO DE POSSE. CLÁUSULA ABUSIVA. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, sob a alegação de cobrança de taxa de IPTU anteriores a entrega do imóvel, as quais entende ser indevidas. Recurso inominado da ré em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido. 2 - Pagamento da taxa de IPTU pelo promissário comprador. Clausula abusiva. É obrigação do promitente vendedor, entregar o imóvel livre de ônus. Assim, não pode imputar ao promitente comprador as obrigações relacionadas com as despesas de IPTU por período anterior à entrega das chaves. Precedentes no STJ (EREsp 489647 / RJ 2003/0107545-3 Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). Portanto, a clausula contratual que fixa a responsabilidade do pagamento das taxas de IPTU ao promitente comprador a partir data de assinatura do contrato de compra e venda do imóvel revela-se abusiva (ID n. 8665156 - Pág. 11). O contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi firmado em julho de 2013 e em março de 2015 o promitente comprador foi imitido na posse, razão por que não lhe cabe pagar o IPTU do imóvel referente ao exercício de 2014. Sentença que se confirma por seus próprios fundamentos. 3 - Recurso conhecido, mas não provido. Custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, pelo recorrente vencido. R

(TJ-DF 07025001720198070016 DF 0702500-17.2019.8.07.0016, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 25/07/2019, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 06/08/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Outra decisão:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL IMEDIATA. PARCELA ÚNICA. IPTU. IMISSÃO NA POSSE. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. Havendo a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa de quaisquer dos contratantes, a devolução do valor, seja ela parcial ou total, deve dar-se em parcela única e imediata, sendo abusiva a cláusula que estabelece a restituição parcelada do montante. Inteligência do Verbete 543 do Superior Tribunal de Justiça. Imitida a compradora na posse do imóvel, deve ela responder pelos encargos de IPTU incidentes até a data da rescisão do contrato. Tratando-se de resolução contratual por iniciativa exclusiva da compradora, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp. 1740911/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos.

(TJ-MG - AC: 10000205289374001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 19/11/2020, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/11/2020)

E, claro, O STJ já se manifestou quanto a abusividade dessa cláusula:

RECURSO ESPECIAL Nº 1931878 - SP (2021/0104614-3) DECISÃO Trata-se de recurso especial (CPC/2015, art. 1.029) interposto com base no art. 105, III, a e c, da CF, contra acórdão do TJSP assim ementado (e-STJ fls. 407/408): . O acolhimento da pretensão das recorrentes - quanto ao pedido de repasse da responsabilidade pelo pagamento das despesas de IPTU em debate aos compradores, na forma defendida no especial - exigiria nova interpretação das cláusulas do instrumento de compra e venda discutido, bem como o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas nesta sede especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Ademais, a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e despesas do IPTU é encargo do adquirente, a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves.

(STJ - REsp: 1931878 SP 2021/0104614-3, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: DJ 27/04/2021)

Por que o pagamento do IPTU é importante?

O não pagamento de IPTU pode ocasionar várias consequências graves, como, por exemplo:

• Inscrição em cadastros de proteção ao crédito

• Execução fiscal e, por ser uma obrigação propter rem, acarretar no leilão do próprio imóvel que está sendo adquirido

• Em caso de financiamento imobiliário, novo pedido pode ser recusado por conta da dívida do IPTU.

ITBI

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, previsto na Constituição em seu art. 156, II

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

E, de acordo com o Código Tributário Nacional:

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Pois bem: Lembra do que explicamos no nosso primeiro artigo, que explicava como funcionava a modalidade? Então, ao assinar o contrato de compra e venda de imóvel na planta, o promitente comprador compra uma fração do terreno e financia a construção da casa/apartamento.

Nesse artigo, nós demos o exemplo da compra de um apartamento de R$ 200.000,00 em que a fração ideal do terreno havia sido avaliada em R$ 20.000,00, sendo R$ 180.000,00 o financiamento para a construção.

Isso significa que o ITBI pode ser cobrado, no entanto, sua base de cálculo deve ser calculada sobre o valor da fração ideal de terreno adquirido, no nosso exemplo, R$ 20.000,00.

Sendo o ITBI no valor de 2%, o valor devido a título de imposto seria R$ 400,00 (2% de R$ 20.000,00).

Simples, não? Seria se os municípios cobrassem corretamente, mas muitos municípios ainda cobram sobre o valor total do financiamento, ou seja, no nosso exemplo, 2% de R$ 200.000,00 - R$ 4.000,00. É uma grande diferença e não há qualquer amparo na legislação para que o ITBI seja cobrado por benfeitorias futuras.

O fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa de bem imóvel, conforme a constituição e sua base de cálculo é sobre o valor venal. Ora, ao assinar contrato com uma construtora, você ainda não tem uma casa ou apartamento, mas apenas a expectativa de recebê-la.

O próprio Superior Tribunal Federal já fixou em súmulas esse entendimento:

Súmula 110: O impôsto de transmissão inter vivos não incide sôbre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sôbre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.

Súmula 470: O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

Diante disso, é possível reverter facilmente a cobrança do imposto na justiça acrescidos de juros e correção monetária. O prazo para ajuizamento da ação é de 5 (cinco) anos!

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Próximos Artigos

Meu próximo artigo será sobre as consequências do atraso da obra, então, fique atento.

Artigos Anteriores:

1. Compra e Venda de Imóvel na Planta: Saiba como funciona a modalidade

2. Distrato: Saiba tudo sobre desistência de compra de imóvel na planta

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Giselle Molon é Advogada Especialista em Advocacia Cível. Advogada Voluntária no Mapa do Acolhimento - Atendendo mulheres vítimas de violência de gênero

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